Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter: Duldungspflicht des Mieters grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung durch den Mieter

Urteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

Der Bundesgerichtshof hat heute zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

In beiden Fällen hatte die Vermieterin - in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft - beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB* führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA**) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB*).

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 17. Juni 2015

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Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen: -formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam -formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam

formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam

formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

VIII ZR 185/14

LG Berlin - Urteil vom 25. Juni 2014 - 65 S 388/13

AG Tempelhof, Urteil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12

VIII ZR 242/13

LG Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13

AG Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11

VIII ZR 21/13

LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 63 S 179/12

AG Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11

Karlsruhe, den 18. März 2015

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015




Pressemitteilung des BGH vom 06.11.2013

Zur Schadensersatzpflicht des Mieters bei Rückgabe der neutral dekoriert übernommenen Wohnung mit einem farbigen Anstrich

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.
Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.
Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken.



Aktuell vom BGH entschieden (20.03.2013):

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB* unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB**. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

                                           Vermieter will nicht verklagt werden!

Im Mietrecht ist es ein ganz häufiges Problem, dass die Vermieter – selbst große Wohnungsbaugesellschaften – versuchen, zu verschleiern, wer der eigentliche Vermieter ist! Zum Beispiel indem man seinen Firmensitz ins Ausland verlegt (Briefkastenfirma, um es den Mietern zu erschweren, den Vermieter zu verklagen) oder den gesamten Wohnungsbestand zwischen mehreren Tochter-GmbH's hin und her schiebt, wobei die Mieter immer mit derselben Gesellschaft die Korrespondenz führen und ganz häufig den Eindruck haben, diese Gesellschaft sei auch ihr Vermieter.


Meine Mandantin hatte Mängel an der Mietwohnung gerügt. Es ging konkret um den Fußboden, der wohl mehr als 30 Jahre alt war und dringend erneuert werden musste. Sie hatte über den Deutschen Mieterbund Fristen setzen lassen, die Vermieterseite blieb ungerührt und teilte mit, dass sie die Mängel nicht beseitigen werde. Letztendlich ließ die Mandantin selbst die Mängel beseitigen und beauftragte mich damit, die Forderung gegen die Gegenseite einzuklagen.


Ich beantragte, die Vermieterin zu verurteilen, an die Mandantin € 642,71 nebst Zinsen zu zahlen.


Aus damaliger Sicht der Mandantin und auch des Deutschen Mieterbundes war die Deutschbau Immobilien – Dienstleistungen GmbH Vermieter. Die Zustellung der Klage gelang nicht, da nach Auskunft der Deutschen Post die Beklagte "unbekannt verzogen" war. Nachdem geklärt war, dass die Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH in der Deutschen Annington Nord GmbH aufgegangen war, wurde beantragt, dieser die Klage zuzustellen. Dies erfolgte auch, die Deutsche Annington verteidigte sich gegen die Klage nicht!


Es erging daraufhin das nachfolgend wiedergegebenen Versäumnisurteil gegen die Deutsche Annington:

Ausfertigung

Hier zu meiner facebookseite.

Amtsgericht Schleswig
Versäumnisurteil

Im Namen des Volkes

In dem Rechtsstreit

 

XXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

 

- Klägerin -

 

Prozessbevollmächtigter:     Rechtsanwalt Holger Ley Gottorfstraße 9, 24837 Schleswig AZ: M-2454/08

 

gegen

 

Deutsche Annington Nord GmbH

vertreten durch den Geschäftsführer Thomas Schlüß, Sophienblatt 102, 24114 Kiel,

 

- Beklagte -

 

hat das Amtsgericht Schleswig durch den Richter Schromm

im schriftlichen Vorverfahren gemäß § 331 Abs. 3 ZPO am 05.01.2009 für Recht erkannt:

 

 

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 642,71 EURO nebst Zinsen in Höhe von 5 %­Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.03.2008 zu zahlen.

 

2.           Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

 

3.     Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Schromm



Es kann davon ausgegangen werden, dass die Deutsche Annington sich ganz bewusst in diesem Rechtsstreit nicht verteidigt hatte, es meldete sich dann nämlich die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH und legte gegen das Urteil Einspruch ein. Sie behauptete nun, die Beklagte sei überhaupt nicht Vermieterin. Nachfolger der Vermieterin, ursprünglich die Deutschbau Immobilien – Dienstleistungen GmbH, sei nicht die Deutsche Annington Nord GmbH, sondern die Deutsche Annington Bestands GmbH.


Die Vermieterseite glaubte, durch ihr undurchsichtiges Firmengeflecht auch diesen Prozess gewinnen zu können. Natürlich wäre es dramatisch, wenn eine falsche Vermieterin verklagt worden wäre. Auf der anderen Seite ist gegen eine Tochter-GmbH der Deutschen Annington ein Versäumnisurteil ergangen. Dies machte ich mir zu Nutze und wies das Gericht darauf hin, dass von Seiten der Beklagten bis heute kein Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt worden sei. Einspruch sei durch die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH eingelegt, diese sei aber nicht die Beklagte!


Ich bestritt darüber hinaus, dass die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH von der Beklagten bevollmächtigt sei, einen Rechtsstreit zu führen und wies weiter darauf hin, dass dies auch einen Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz darstellen würde. Nachzutragen ist noch, dass sich bei den Mietern lediglich die Deutsche Annington Nord gemeldet hatte und mitgeteilt hatte, dass sie insgesamt 19.000 Wohnungen vermieten und verkaufen würde. Eine andere Vermieterin hat sich zu keinem Zeitpunkt bei meiner Mandantin als Vermieter vorgestellt.


Die Deutsche Annington versuchte den Rechtsstreit zu retten, indem sie nun schnell eine Vollmacht vorlegte, mit der die Deutsche Annington Nord GmbH die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH bevollmächtigte, Einspruch gegen das Versäumnisurteil einzulegen. Das Gericht beraumte Verhandlungstermine an, in dem die Beklagte nicht erschien. Ich beantragte, den Einspruch als unzulässig zu verwerfen und hilfsweise das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.


Das Gericht entschied mit nachfolgendem Urteil und stellte darauf ab, dass kein wirksamer Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt worden sei und teilte auch meine Rechtsauffassung, wonach das Handeln der Deutschen Annington Verwaltungs GmbH ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz sei:

31 C 333/08

 

Verkündet am 23.03.2009 gez. Villmann, Justizsekretärin

als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Amtsgericht Schleswig
Urteil

Im Namen des Volkes

In dem Rechtsstreit

 

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

 

- Klägerin -

 

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Holger Ley Gottorfstraße 9, 24837 Schleswig AZ: M-2454/08

 

gegen

 

Deutsche Annington Nord GmbH

vertr. d. d. Geschäftsführer Matthias Stock, Sophienblatt 100, 24114 Kiel,

 

- Beklagte -

 

Prozessbevollmächtigte:      Deutsche Annington Verwaltungs GmbH Philippstraße 3, 44803 Bochum AZ:

hat das Amtsgericht Schleswig durch den Richter Schromm

auf die mündliche Verhandlung vom 09.03.2009

für Recht erkannt:

 

 

Der Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schleswig vom 05.01.2009, Az. 31 C 333108, wird als unzulässig verworfen. Die Beklagte trägt auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits.

 

 

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar,


Tatbestand:

Die Klägerin ist Mieterin der Wohnung in dem Objekt XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, 2. Geschoss rechts, mit einer Wohnfläche von 79,98 m2. Die Wohnung ist preisgebunden. Ursprünglich ist die Wohnung von der Deutschbau Immobilien-­Dienstleistungen GmbH an die Klägerin vermietet worden. Gemäß § 3 Mietvertrag hat die Vermieterin die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag  Bezug genommen (vgl. Anlage K 1, BI. 5-10 d. A.).

 

Unter dem 20.08.2007 berichtete die Klägerin der Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH über den schlechten Zustand der PVC-Bodenbeläge in der Mietwohnung. Im Einzelnen hatte sich der Belag vom Unterboden gelöst und war brüchig geworden. Die Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH reagierte hierauf nicht. Sodann schaltete die Klägerin den Deutschen Mieterbund ein, welcher die Deutschbau Immobilien-­Dienstleistungen GmbH unter dem 02.01.2008 anschrieb und darauf hinwies, dass der Fußbodenbelag der Wohnung abgewohnt und dringend erneuerungsbedürftig sei. Es seien Stolperstellen entstanden. Überdies stamme der Fußbodenbelag aus dem Jahre 1957, so dass die Gebrauchsdauer seit Jahrzehnten abgelaufen sei. Des Weiteren wies die Klägerin in dem vorbezeichneten Schreiben auf die Instandsetzungsverpflichtung der Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH hin und forderte diese unter Fristsetzung bis zum 27.01.2008 dazu auf, die Bodenbeläge in der Wohnung insgesamt zu erneuern

 

          Hierauf teilte die Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH unter dem 30.01.2008 mit, dass sie nicht bereit sei, die Bodenbeläge zu erneuern. Die Klägerin müsse dies vielmehr auf eigene Kosten tun.

 

Die Klägerin wies die Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH erneut auf ihre Instandsetzungsverpflichtung hin. Den daraufhin vergleichsweise von der Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH angebotenen Zuschuss in Höhe von 250,00 Eure lehnte die Klägerin ab und setzte eine weitere Frist zur Durchführung der Instandsetzungsarbeiten, welche die Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH verstreichen ließ.

 

Sodann erneuerte die Klägerin die Bodenbeläge auf eigene Kosten und verlegte in sämtlichen Mieträumen mit Ausnahme des Flurs Teppichboden. Da die Klägerin   beabsichtigte, im Flur weiterhin PVC-Bodenbelag zu belassen, holte sie ein Angebot der Firma XYZ ein, welches mit einem Betrag von 642,71 Euro endet.

Mit Schreiben vom 03.03.2008 forderte die Klägerin über den Deutschen Mieterbund die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 14.03.2008 zum Austausch des PVC-Belags im Flur bzw. zur Zahlung des vorbezeichneten Betrages auf. Die Beklagte reagierte hierauf nicht.

 

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt,

 

die Beklagte zu verurteilen, an sie 642.71 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.03.2008 zu zahlen.

 

Die Klage ist der Beklagten unter dem 12.12.2008 zugestellt worden mit der Aufforderung, binnen einer Frist von zwei Wochen nach Zustellung ihre Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. Nach Ablauf der Frist hat das Amtsgericht Schleswig die Beklagte mit Versäumnisurteil vom 05.01.2009 antragsgemäß zur Zahlung von 642,71 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.03.2008 verurteilt. Gegen dieses Versäumnisurteil, der Klägerin am 06.01.2009 und der Beklagten ebenfalls am 06.01.2009 zugestellt, hat die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH mit Schriftsatz vom 08.01.2009, bei Gericht eingegangen am 08.01.2009. Einspruch eingelegt. Auf den Inhalt des vorbezeichneten Schriftsatzeswird verwiesen (BI. 37-44 d. A.)

 

Die Klagerin beantragt nunmehr,

 

den Einspruch gegen das Versäumnisurteil vom 05.01.2009 als unzulässig zu verwerfen

 

und hilfsweise,

 

das Versäumnisurteil vom 05.01.2009 aufrecht zu erhalten.

 

Die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH behauptet, sie sei von der Beklagten bevollmächtigt worden, den Einspruch für die Beklagte einzulegen sowie weitere Erklärungen für die Beklagte abzugeben Vor diesem Hintergrund hat die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH mit Schriftsatz vom 18.02.2009 eine Vollmacht zu den Gerichtsakten gereicht. Auf den Inhalt der vorbezeichneten Vollmacht wird Bezug genommen (Bf. 57 d. A.). Des Weiteren behauptet die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH, die Beklagte sei nicht Rechtsnachfolgerin der Deutschbau Immobilien­Dienstleistungen GmbH. Rechtsnachfolgerin der Deutschbau Immobilien-Dienstleistungen GmbH sei vielmehr die Deutsche Annington Bestands GmbH & Co. KG. Vor diesem Hintergrund habe die Beklagte gegenüber der Klägerin im Rahmen des Eigentumsübergangs deutlich gemacht, wer nunmehr ihre Vermieterin sei. Insoweit vertritt die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH die Auffassung, dass die Beklagte nicht passivlegitimiert sei.

Entscheidungsgründe:

 

Der Einspruch vom 08.01.2009 gegen das Versäumnisurteil vom 05.01.2009 ist als unzulässig zu verwerfen, da er nicht wirksam eingelegt worden ist, § 341 Abs. 1 Satz 2 ZPO.

 

Zwar hat die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH bereits unter dem 08.01.2009 Einspruch gegen das Versäumnisurteil vom 05.01.2009 eingelegt. Allerdings lag zu diesem Zeitpunkt noch keine Bevollmächtigung der Deutschen Annington Verwaltungs GmbH zur Einspruchseinlegung durch die Beklagte vor. Die zu den Gerichtsakten gereichte Vollmacht datiert vom 18.02.2009. Die Beklagte erklärt darin, dass die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH berechtigt und bevollmächtigt gewesen ist, Einspruch gegen das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schleswig vorn 15.01.2009 einzulegen sowie im Namen der Beklagten im Rahmen des Rechtsstreits weitere Erklärungen abgeben kann. Hierin ist eine nachträgliche Genehmigung von bereits vorgenommenen Prozesshandlungen der Deutschen AnningtonVerwaltungs GmbH durch die Beklagte zu sehen. Diese nachträgliche Genehmigung entfaltet  jedoch keine rückwirkende Kraft.

 

Vor diesem Hintergrund ist zu berücksichtigen, dass die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH als juristische Person des Privatrechts nicht prozessfähig ist (vgl. BayObLG FamRZ 1986. 597 [598]; BFH NJW 1977, 776; OVG Berlin NJW 1974, 2254 [2255]; Hüßthege, in: ThomaslPutzo, ZPO, 27. Aufl., § 79 Rn. 4), so dass, wenn bei juristischen Personen diese selbst bevollmächtigt wird, dies dahin auszulegen ist, dass die Vollmacht dem gesetzlichen Vertreter erteilt sein soll (vgl BayObLG, a. a. 0.;Hüßthege, a. a 0.). Wird ein Prozessunfähiger als Bevollmächtigter bestellt, so sind erteilte Vollmachten - ebenso die von dem Prozessunfähigen vorgenommenen Prozesshandlungen - unwirksam. Die unwirksamen Prozesshandlungen können aber von der prozessfähigen Partei genehmigt und daher wirksam werden (vgl. Weth, in: Musielak, ZPO, 6. Aufl., § 79 Rn. 5 m. w. N.). Allerdings hateine solche Genehmigung keine rückwirkende Kraft. Für fristgebundene Prozesshandlungen hat dies zur Folge, dass sie nur innerhalb der für sie geltenden Frist genehmigungsfähig sind. Da die Genehmigung zur Einspruchseinlegung als fristgebundene Prozesshandlung vorliegend erst unter dem 18.02.2009 und damit zu einem Zeitpunkt erklärt worden ist, zu dem die Einspruchsfrist bereits abgelaufen war, ist die Einspruchseinlegung durch die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH namens und in Vollmacht der Beklagten unter dem 08.01.2009 bereits nicht wirksam erfolgt.

 

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass das Handeln der Deutschen Annington Verwaltungs GmbH vorliegend als Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) zu werten ist, da ein Vertreter, der die Prozessführung geschäftsmäßig betreibt, einer Erlaubnis nach dem RDG bedarf. Wird die Prozessführung von dem Vertreter geschäftsmäßig betrieben, ohne im Besitz einer nach dem RDG erforderlichen Erlaubnis zu sein, so ist er vom Gericht zurückzuweisen. So liegt es hier. Eine erlaubnispflichtige geschäftsmäßige Rechtsbesorgung liegt vor, wenn eine geschäftsmäßige Tätigkeit darauf gerichtet und geeignet ist, konkrete fremde Rechtsangelegenheiten zu verwirklichen oder konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten (vgl. BGH NJW 2007, 596 [597]; Römermann, in: GrunewakdlRömermann, RDG, § 2 Rn. 11 ff.). Dabei ist zur Abgrenzung erlaubnisfreier Geschäftsbesorgungvonerlaubnispflichtiger Rechtsbesorgung auf den Kern und den Schwerpunkt der Tätigkeit abzustellen, weil eine Besorgung wirtschaftlicher Belange vielfach auch mit rechtlichen Vorgängen verknüpft ist. Eine geschäftsmäßige Rechtsbesorgung liegt auch dann vor, wenn der Handelnde in einem Einzelfall tätig geworden ist, aber davon auszugehen ist, dass er sich in einer ähnlichen Situation wiederum in entsprechender Weise verhalten wird. Nicht notwendig ist, dass die Tätigkeit mit Einnahmen verbunden ist oder auf die Erreichung von Einnahmen abzielt. Die Tätigkeit der Deutschen Annington Verwaltungs GmbH ist als erlaubnispflichtige geschäftsmäßige Rechtsbesorgung im Sinne des § 2 Abs. 1 RDG anzusehen, da es ihr im Wesentlichen um die Klärung eines konkreten rechtlichen Verhältnisses der Beklagten zu der Klägerin geht.

 

Vor diesem Hintergrund kann dahin stehen, ob vorliegend eine Erledigung von Rechtsangelegenheiten innerhalb eines verbundenen Unternehmens gegeben ist. Nach der Bestimmung des § 2 Abs. 3 Nr. 6 RDG sind Rechtsangelegenheiten zwischen verbundenen Unternehmen keine Rechtsdienstleistungen. Denn Rechtsangelegenheiten innerhalb verbundener Unternehmen stellen bereits mangels Fremdheit des Geschäfts keine Rechtsdienstleistungen im Sinne des § 2 Abs. 1 RDG dar. Es wird jedoch nicht deutlich, ob die Deutsche Annington Verwaltungs GmbH vorliegend unter Umständen als Konzernmutter für ihre Konzerntochter, die Beklagte, tätig geworden ist, so dass, da die Konzernmutter wirtschaftlich betroffen wäre, eine eigene Rechtsangelegenheit anzunehmen wäre. Hinzu kommt, dass Mitarbeiter verbundener Unternehmen zwar die Prozessführung innerhalb des Unternehmensverbunds vornehmen dürfen. Dabei muss sich jedoch bereits aus der schriftlich vorgelegten Prozessvollmacht ergeben, dass der Vertreter für ein verbundenes Unternehmen im Sinne von § 15 AktG auftritt (vgl. Flitze, Kommentar zum Rechtsdienstleistungsgesetz, S. 162). Diesen Anforderungen genügt die Vollmacht vom 18.02.2009 nicht.

 

Der Beklagten ist rechtliches Gehör gewährt worden.

 

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 3 ZPO.

Bei dem hin und her, von dem die Parteien herzlich wenig haben, musste die Deutsche Annington aber doch die von der Mieterin verauslagte Handwerkerrechnung erstatten ! Und darum ging es hier eigentlich!



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Hier eine weitere Entscheidung aus derselben Rubrik: Verschleierung des tatsächlichen Vermieters. Vermieter war die LEG Schleswig – Holstein, sodann die wobau Schleswig – Holstein, dann die Pirelli RE, dann die Prelios wobei die Pirelli RE die Eigentümerstellung aufgab zu Gunsten der K /S Dansk Immobilien, aber Verwalterin blieb, so dass für die Mieter überhaupt nicht mehr nachvollziehbar war, wer jetzt ihr Vermieter ist.

Verklagt wurde zunächst die Pirelli RE, diese ließ Volstreckungsbescheid gegen sich ergehen und legte sodann Einspruch ein mit der Begründung, sie sei nicht die Vermieterin, die tatsächliche Vermieterin habe ihren Sitz in Dänemark. Da sich dies bewahrheitete, ging das erste Verfahren zunächst verloren. Ich verklagte sodann die als Vermieterin angegebene K/S Dansk Immobilien auf Zahlung des restlichen Nebenkostenguthabens und der restlichen Kaution sowie auf Erstattung der Kosten des zunächst gegen die Pirelli RE geführten Verfahrens. Obwohl sich die Vermieterin heftig zur Wehr setzte, unter anderem auch einwandt, mein Mandant sei gar nicht aktivlegitimiert, dürfe sie also gar nicht verklagen, weil seine Ehefrau inzwischen verstorben war und mit weiteren angeblichen Ansprüchen versuchte, aufzurechnen, sogar in der Hoffnung, mein Mandant hätte keine Unterlagen mehr von damals, wissentlich eine falsche Miethöhe vortrug, war unsere Klage hinsichtlich beider Anträge erfolgreich. Das Gericht folgte uns sogar in der Begründung, dass bei den Nebenkosten die Hausmeisterkosten völlig unwirtschaftlich überhöht angesetzt worden waren. Der Vermieter musste meinem Mandanten nicht nur das ausstehende Geld aus der Mietkaution und der Nebenkostenabrechnung zahlen, sondern auch die Anwaltskosten und Gerichtskosten des ersten verlorenen Verfahrens in voller Höhe erstatten. Aber lesen Sie selbst :



 

21 C 448/10

Verkündet am: 01.06.2011 Schrüder, Justizangestellte

als Urkundsbeamtin der Geschäfts­steife des Amtsgerichts

Amtsgericht Schleswig
Urteil

lm Namen des Volkes

In dem Rechtsstreit

 

des Herrn D, , 24837 Schleswig,

- Kläger -

-   Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Holger Ley, Gottorfstr. 9, 24837 Schleswig -

 

gegen

 

Firma K/S Danske Immobilien, vertreten durch den Komplementär Mogens Möller, Jernba­negade 2. 1, 7900 Nykobeng Mors/Dänemark,

- Beklagter -

-           Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte S, 24837 Schleswig -

 

hat das Amtsgericht Schleswig

im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO

mit Ende der Schriftsatzfrist am 12.05.2011

durch die Richterin am Amtsgericht Dr. Gärtner am 01.06.2011 für Recht erkannt:

 

 

1.   Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 494,99 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.08.2008 zu zah­len.

 

II.      Die Beklagte wird verurteilt, anden Kläger 455,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 299,45 € seit dem 23.10.2011, im übrigen seit dem 17.03.2011 zu zahlen.          -

 

III.                    Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

 

IV.                   Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

 

V.    Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 Prozent der zu vollstre­ckenden Forderung abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.


Tatbestand:

 

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.

 

Der Kläger war Mieter in der XStraße  in Schleswig. Mitmieterin war seine Frau, die mittlerweile verstorben ist. Die Wohnung gehörte ursprünglich zum Bestand der LEG Schleswig-Holstein, ehemals WOBAU Schleswig-Holstein, der heutigen Prelios, die zwischenzeitlich auch Pirelli RE hieß. Die jetzige Beklagte hat wirt­schaftlich das Objekt zum 01.07.2003 übernommen, die WOBAU, später Pirelli RE blieb als Verwalterin tätig.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31.1.2008 forderte der Kläger die Pirelli RE zur Rückzahlung der geleisteten Mietkaution inklusive Zinsen auf. Mit Schreiben des Kie­ler Mietervereins vom 25.07.2008 erfolgte eine erneute Aufforderung zur Auskehrung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2007 in Höhe von 342,16 Euro bis zum 08.08.2008 und der restlichen Mietkaution bis zum 15.8.2010. Auf das entsprechende Schreiben als Anlage Blatt 32 d. A. wird inhaltlich Bezug genommen. Daraufhin übermit­telte die Pirelli RE den Kontoauszug, auf den als Anlage, Blatt 34 d. A., Bezug genom­men wird. Auf weitere Anschreiben reagierte die Pirelli RE lediglich damit, dass auf die Auszahlung von 841,84 Euro verwiesen wurde, die unstreitig an den Kläger erfolgte. Im Einzelnen wird hinsichtlich des Schriftwechsels auf den Schriftsatz des Klägervertreters vom 22.09.2010, Blatt 27 f. d. A., Bezug genommen.

Unstreitig betrug die Mietkaution zuzüglich Zinsen am Ende des Mietverhältnisses zu­mindest 994,67 Euro, so dass sich zuzüglich des unstreitig bestehenden Guthabens aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 in Höhe von 342,16 Eure ab­züglich gezahlter 841,41 Euro noch ein Differenzbetrag zu Gunsten des Klägers hätte er­geben müssen.

 

Die Beklagte wendet jedoch die Verrechnung mit Gegenansprüchen ein.

Im Jahr 2006 hatte die WOBAU als damalige Wohnungsverwaltung die Betriebskosten-­  vorauszahlungen von 115,00 Euro auf 120,00 Euro erhöht und die Heizkostenvorauszah­lungen von 37,00 Euro auf 57,00 Euro und eine neue Gesamtmiete von 492,39 Eure ab 01.06.2006 geltend gemacht. Mit Schreiben vom 25.08.2006 erklärte sich die WOBAU jedoch einverstanden, die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ausnahmsweise rückgängig zu machen und erklärte gegenüber dem Kläger, dass die aktuelle Miete nun­mehr 487,39 Euro betrüge. Auf das entsprechende Schreiben vom 25.08.2006 als Anla­ge, Blatt 91 f. d. A., wird inhaltlich Bezug genommen.

Der Kläger zahlte für die Monate Juni und Juli 2006 Mieten in Höhe von 467.39 Euro, im August zahlte er 472,08 Euro, und zwar die Miete von 487,39 Eure abzüglich eines Ein-


 

behalts von 55,31 Euro für einen von ihm behaupteten Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 und zuzüglich von jeweils 20,00 Euro Mietnachzahlung für die Monate Juni und Juli 2006 Für die Monate August 2007 zahlte der Kläger nur 354,89 Euro. da er eine Verrechnung mit einem Guthaben aus der Heiz- und Nebenkos­tenabrechnung 2006 vornahm. Für November 2007 zahlte der Kläger nur 287,39 Euro Miete, was er mit einer Minderung für Juli und August 2007 wegen Baulärms begründete. Im Januar 2008 wurde dann wieder die volle Miete von 487.39 Euro gezahlt.

Ob sich hieraus noch Ansprüche der Beklagten gegen den Kläger ergeben, ist zwischen den Parteien streitig.

Da der sich nach Berechnung des Klägers auszuzahlende Restbetrag nicht ausgezahlt wurde, leitete der Prozessbevollmächtigte des Klägers ein Mahnverfahren gegen die Pi­relli RE ein, in dem ein Vollstreckungsbescheid erging, gegen den die Pirelli RE Ein­spruch einlegte. Dieser war erfolgreich, weil nicht die Pirelli RE, sondern die Eigentüme­rin K/S Danske von dem Gericht als passivlegitimiert angesehen wurde. Durch das ge­richtliche Verfahren entstanden dem Kläger durch Kostenfestsetzungsbeschluss festge­setzte Kosten in Höhe von 157,68 Euro sowie Rechtsanwaltskosten von 299,45 Euro. Die durch Kostenfestsetzungsbeschluss entstandenen Kosten zahlte die Rechtschutz­versicherung des Deutschen Mieterbundes an den Beklagtenvertreter aus.

 

Die Klage wurde der Beklagten am 22.10.2010 zugestellt.

 

Der Kläger behauptet, er sei zusammen mit seinen Kindern Erbe seiner Ehefrau gewor­den Dies ergebe sich aus der gesetzlichen Erbfolge und sei auch mit Schreiben vom 13.4.2010 dem Finanzamt Eckernförde-Schleswig mitgeteilt worden. Auf das Schreiben als Anlage. BI. 66 d. A. wird Bezug genommen. Die Kinder hätten ihm ihre Ansprüche bezüglich des Mietverhältnisses abgetreten. Auf die Abtretungserklärungen BI. 80 ff. d. A. wird Bezug genommen.

Der Kläger behauptet weiter, ihm sei zu keinem Zeitpunkt der Eigentümerwechsel auf die jetzige Beklagte mitgeteilt worden. Er ist der Ansicht. dass die Pirelli RE ihm spätestens auf seine Aufforderungsschreiben im Hinblick auf die Rückzahlung der Kaution und des Nebenkostenguthabens hin über die Eigentümerstellung der Beklagten hätte aufklären müssen. Dadurch, dass sie dies nicht getan habe, sei ihm in dem Verfahren gegen die Pirelli RE ein Schaden entstanden, den die Beklagte zu ersetzen habe.

Der Kläger behauptet weiter, ihm habe aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung des Jahres 2005 ein Guthaben in Höhe von 153,45 Euro zugestanden. Abzüglich der Nach­zahlung für die Heizkosten sei ein Guthaben von 55,31 Euro verblieben. Im Einzelnen wird diesbezüglich auf den Schriftsatz des Klägers vom 20.12.2010, Blatt 73 ff. d. A., Be-


 

zug genommen. Das vom Kläger behauptete Guthaben ergibt sich danach daraus, dass die Hausmeisterkosten halbiert wurden und Kosten für die Gasleiterprüfung in Höhe von 49,64 Euro abgezogen wurden, welche die WOBAU unstreitig auch mit Schreiben vom 25.07.2006, auf das als Anlage Blatt 67 f. Bezug genommen wird, auch als unberechtigt umgelegt anerkannt hat, nachdem sie zuvor eine Nachzahlung aus der Heiz- und Be­triebskostenabrechnung in Hohe von 121,13 Euro gefordert hatte. Der Kläger ist der An­sicht, zur Zahlung der Hausmeisterkosten sei er nicht in voller Höhe verpflichtet gewe­sen, da für die 71,68 qm große Wohnung für ein Jahr höchstens 120,42 Euro hätten an­fallen dürfen. Dass stattdessen 265,00 Euro abgerechnet worden seien, spreche für eineUnwirtschaftlichkeit der Kosten. Im Einzelnen wird diesbezüglich auf den Schriftsatz des Klägers vom 12.05.2011, Blatt 123 und 124 d. A., nebst Anlagen Bezug genommen.

 

Der Kläger beantragt,

1) die Beklagte zu verurteilen, an ihn 503,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Pro­zentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.08.2008 zu zahlen,

 

Nachdem der Kläger zunächst unter 2) beantragt hatte, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 299,45 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basis­zinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen und sodann zusätzlich beantragt hatte, festzu­stellen, dass er nicht verpflichtet ist, die Forderung aus dem Kastenfestsetzungsbe­schluss vom 08.03.2010 des Amtsgerichts Schleswig in Höhe von 157,58 Euro nebst Zinsen zu tragen, hat er im Schriftsatz vom 30.11.2010 stattdessen beantragt, die Be­klagte zu verurteilen, an ihn 395,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen Dieser wurde der Be­klagten jedoch nicht zugestellt, sondern nur formlos übersandt.

 

Nunmehr beantragt der Kläger,

 

2) die Beklagten zu verurteilen, an ihn 455,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Pro­zentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

 

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

 

Die Beklagte ist der Ansicht, der Kläger sei nicht aktivlegitimiert. Sie behauptet weiter, bereits im Rahmen der Veräußerung der Immobilien habe die damalige WOBAU die Mie-


 

ter darüber informiert, dass nunmehr Eigentümerin und Vermieterin die jetzige Beklagte sei. Sämtliche Mieter hätten Schreiben, wie das als Anlage Blatt 117 d. A. vorgelegte Schreiben, erhalten. Sie ist der Ansicht, der Kläger hätte das Grundbuch einsehen kön­nen, um die Eigentümerin zu ermitteln. Die Beklagte behauptet, die Hauswartkosten sei­en wirtschaftlich gewesen. Im Einzelnen wird dazu auf den Schriftsatz der Beklagten vom 26.04.2011, Blatt 116 d. A., Bezug genommen.

 

 

Entscheidungsgründe:

 

Die zulässige Klage hat auch in der Sache überwiegend Erfolg.

 

Der Kläger ist aktivlegitimiert. Im Rahmen der freien Beweiswürdigung, die möglich ist, wenn eine Rechtsnachfolge streitig ist (vgl. insoweit Zöller-Greger, 28. Aufl., § 239, Rn. 12), ist das Gericht gemäß § 286 BGB davon überzeugt. dass der Kläger und zwei Kin­der Erben der Mitmieterin Ursula Draws geworden ist. Angesichts der Tatsache, dass ein Erbschein nicht in jedem Erbfall erteilt wird, und Tatsachen, welche eine Abweichung von der gesetzlichen Erbfolge nahelegen würden, hier nicht vorgetragen wurden, ist das Ge­richt davon überzeugt, dass, wie sich aus dem Schreiben Blatt 66 d. A. an das Finanzamt Eckernförde-Schleswig ergibt, tatsächlich die dort genannten Erben Rechtsnachfolger der ursprünglichen Mitmieterin geworden sind. Wie im Fall des § 239 ZPO, muss auch für den Fall. dass von Anfang an ein Erbe klagt, gelten, dass der einzelne Miterbe den Pro­zess alleine führen darf, wobei er beim Aktivprozess die Rechte der übrigen Miterben bei der Antragstellung berücksichtigen und ggf. nach § 239 BGB Leistung an alle verlangen muss (vgl. Zöller-Greger, 25. Aufl., § 239, Rn. 9). Dies war vorliegend jedoch nicht erfor­derlich, da der Kläger im Laufe des Prozesses Abtretungserklärungen Blatt 80 ff. d. A. vorgelegt hat, die ihn nunmehr als alleinigen Forderungsinhaber ausweisen.

 

Dem Kläger steht gegen die Beklagte aus dem Mietvertrag, in den die Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit allen Rechten und Pflichten eingetreten ist, ein Anspruch auf Rück­zahlung der geleisteten Kaution zuzüglich Zinsen zu, die sich unstreitig zumindest auf 994,67 Euro belief, ebenso wie ein Anspruch auf Auszahlung des sich aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 ergebenden Guthabens in Höhe von 342,16 Euro, insgesamt 1.336,83 Eure.

 

Dieser Anspruch ist lediglich in Höhe von 841;84 Euro durch Erfüllung der Beklagten ge­mäß § 362 BGB erloschen, so dass ein restlicher Auszahlungsanspruch des Klägers in Höhe von 494,99 Euro verbleibt.

Dieser Anspruch ist nicht durch Aufrechnung der Beklagten mit rückständigen Mietforde­rungen aus den Jahren 2006 und 2007 erloschen. Der Beklagten standen aus diesem Zeitraum keine aufrechenbaren Gegenforderungen gegen den Kläger mehr zu. Die Miete für Juni und Juli 2006 in Höhe von 487,39 Euro wurde vom Kläger in voller Hö­he bezahlt, und zwar in Höhe von 467,39 Euro imJuni 2006, von 467,39 Euro im Juli 2006 sowie in Höhe von jeweils 20,00 Euro nachträglich im August 2006.

Für August 2006 bestand ebenfalls kein Anspruch auf restliche 55,31 Euro. Es kann da­hinstehen, ob der Kläger berechtigt war, in Höhe eines behaupteten Rückzahlungsan­spruchs aus der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 gegen die Miete aufzurechnen. Denn jedenfalls steht der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung die­ses Betrags für den Monat August 2006 nicht mehr zu, mit dem aufgerechnet werden konnte. Der Heiz- und Betriebskostenanteil an der Miete betrug ausweislich der Abrech­nung für die Heiz- und Betriebskosten im Jahr 2006 mindestens 162,00 Euro im Monat. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist können jedoch Vorauszahlungen auf Heiz- und Be­triebskosten seitens des Vermieters nicht mehr verlangt werden. Damit ist auch eine Auf­rechnung mit solchen Forderungen ausgeschlossen. Gleiches gilt für die Forderung eines restlichen Betrags von 112,50 Euro für den Monat August 2007.

 

Auch im Hinblick auf die Minderung in Höhe von 200,00 Euro für Baulärm im Juli und Au­gust 2007 steht der Beklagten kein aufrechenbarer Gegenanspruch zu. Seitens der Be­klagten wurde nicht substantiiert bestritten, dass die Mietsache in diesem Zeitraum man­gelbehaftet war. Im Hinblick auf die widerspruchslose Hinnahme der Minderung in Höhevon jeweils 100,00 Euro für die Monate August und Juli 2007 dürften Ansprüche auf rest­liche Miete überdies inzwischen verwirkt sein.

Ein Anspruch auf die Differenz zwischen der seitens der Beklagten geltend gemachten Gesamtmiete von 492,39 Euro zu der vom Kläger gezahlten Gesamtmiete von 467,39 Euro für die Monate ab Juni 2006 besteht schon deshalb nicht, weil aufgrund des Schrei­bens der WOBAU vom 25.08.2006, Blatt 91 d. A., feststeht, dass die Gesamtmiete ab dem 01.06.2006 nur 487,39 Euro betrug. Im Übrigen würde der Anspruch auf erhöhte Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen auch schon deshalb nicht mehr bestehen, da Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf des Abrechnungszeitraums nicht mehr verlangt werden können.


Es verbleibt einzig der von der Beklagten geltend gemachte Betrag der Nachzahlung aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 in Höhe von 121,13 Euro. Dieser Betrag wurde jedoch von der Verwalterin der Beklagten bereits in Höhe von 49,64Euro mit Schreiben vorn 25.07.2006 als unberechtigt anerkannt. Es verblieb damit lediglich noch ein Aufrechnungsbetrag von 71,48 Euro. Auch ein solcher Anspruch auf Nach­zahlung aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 seitens der Be­klagten bestand jedoch nicht. Der Kläger hat rechtzeitig im Rahmen der Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gegen die Abrechnung eingewendet, dass die Hausmeister­kosten zu hoch waren. Angesichts der Tatsache, dass die Hausmeisterkosten im Jahr 2007 mit nur 1.019,74 Euro angesetzt wurden (vgl. Anlage Blatt 127 d. A.) und in den Vorjahren jeweils mit 2.550,60 Euro bzw. 2.440;56 Euro angesetzt wurden, sieht es das Gericht als erwiesen an, dass die Beklagte bis ins Jahr 2006 hinein gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat, da es offensichtlich möglich war, zu sehr viel gerin­geren Kosten Hausmeisterleistungen zu erhalten. Einen Gegenbeweis hat die Beklagte nicht geführt. Angesichts dessen war der Kläger nur verpflichtet, die Hausmeisterkosten bis zur Höhe der durchschnittlichen Hausmeisterkosten zu bezahlen. Da die Kosten im Jahr 2007 für den Kläger 105,95 Euro betrugen, hätte er auch für das Jahr 2005 allenfalls einen solchen Betrag statt der von der Beklagten verlangten 253,57 € zahlen müssen. Zieht man die unberechtigt geltend gemachte Differenz ab, verbleibt kein vom Kläger zu zahlender Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005.

Im Hinblick auf einen möglichen Gegenanspruch in Höhe von 35,70 Euro von Kosten für eine Klagschrift der Rechtsanwältin A. hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen, inwieweit ihr ein solcher Anspruch gegen den Kläger zusteht.

Die Zahlungsansprüche des Klägers bezüglich der restlichen Kaution und des restlichen Guthabens aus der Heiz- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 bestehen da­mit in voller Höhe, betragen allerdings nicht die vom Kläger geltend gemachten 503;34 Euro, sondern bei korrekter Berechnung nur 494,99 Euro.

Der diesbezügliche Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Die Pirelli RE war im Hinblick auf die Beklagte als Empfangsvertreter anzusehen, da sie die Verwaltung für die Beklagte übernommen hatte. Insofern wurde die Beklagte durch die Schreiben an die Pi­relli RE. mit denen sie zur Zahlung der restlichen Kaution und des restlichen Betriebs­und Heizkostenguthabens aufgefordert wurde, in Verzug gesetzt. Zinsen konnten jedoch erst seit dem 16.8.2008 verlangt werden, da davon auszugehen ist, dass die Beklagte, die insofern keine Tilgungsbestimmung getroffen hat, gemäß § 366 Abs. 2 BGBG mit ih­rer Zahlung zunächst die älteste Forderung, also die Nachzahlung bezüglich der Heiz- ­und Betriebskosten aus dem Jahr 2007 tilgen wollte. Damit bestand Verzug im Hinblick auf die verbleibende Restforderung aus der Kaution erst ab dem 16.8.2008, da die Frist­setzung bezüglich der Abrechnung und Zahlung der restlichen Kaution im Schreiben des Mietervereins vom 25.7.2008 zum 15.8.2010 erfolgte.

Dem Kläger steht zudem ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB in Höhe von 457,13 Euro zu, von denen 455,16 Euro beantragt waren, so dass nach dem Grundsatz ne ultra petita, § 308 Abs 1 ZPO. auch nur 455,16 Euro ausgeurteilt werden konnten.

Der Kläger kann von der Beklagten Ersatz von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 299,45 Euro sowie der ihm aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts Schleswig in Höhe von 157,68 Euro entstandenen Kosten verlangen.

Es liegt eine Pflichtverletzung seitens der Pirelli RE vor, für die die Beklagte gemäß § 278 BGB einzustehen hat. Grundsätzlich umfasst § 278 BGB alle Haupt- und Nebenleis­tungspflichten sowie auch die dem Schuldner obliegenden weiteren Verhaltenspflichten wie Rücksichtspflichten des § 241 Abs. 2 BGB. Beim Mietvertrag hat der Vermieter auch einzustehen für den von ihm eingesetzten Verwalter (vgl. Palandt-Grüneberg, 69. Aufl., § 278, Rn. 18). Die Pirelli RE als Verwalterin hat vorliegend auch eine Pflichtverletzung im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB begangen. Unter die Pflichten des § 241 Abs. 2 BGB fal­len auch Aufklärungspflichten (vgl. Palandt-Grüneberg, 69. Aufl., § 241, Rn. 7). Aufgrund der Tatsache, dass mit § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt, war die Beklagte zur Aufklärung des Klägers verpflichtet, dass nunmehr nicht mehr die Pirelli RE, welche weiterhin Verwalterin blieb, sondern die Beklagte Eigentümerin war. Insbesondere aufgrund der Tatsache, dass im Rahmen des § 566 a BGB der Mieter regelmäßig erst die Kaution vom Erwerber fordern muss, bevor er den vorherigen Vermieter in Anspruch nehmen kann, war der Er­werberwechsel für den Mietvertrag wesentlich und begründete eine entsprechende Auf­klärungspflicht der Beklagten spätestens dann, als feststand, dass der Kläger seine Kau­tion zurückforderte. Aus den Schreiben der Pirelli RE ergibt sich in keiner Weise, dass die Pirelli RE nur als Verwalterin für die Beklagte tätig wurde. Die Beklagte hat zwar gel­tend gemacht, dass der Mitteilungsverpflichtung durch Schreiben an alle Mieter nachge­kommen worden sei. Im Hinblick auf den speziellen Fall des Klägers konnte sie jedoch den tatsächlichen Zugang des entsprechenden Schreibens nicht unter Beweis stellen. Die bloße Behauptung, alle Mieter hätten einen Brief bekommen und keiner sei zurück­gekommen, reicht für einen solchen Beweis nicht aus. Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Kläger die tatsächliche Eigentumslage durch Einsicht in das Grundbuch hätte ermitteln können. Angesichts der Tatsache, dass sich dem Kläger ge­genüber die Pirelli RE in sämtlichen Schreiben wie ein Vermieter gerierte und auch die Auszahlung eines Teils der Kautionsrückforderung durch die Pirelli RE erfolgte, ist die Beklagte nach Treu und Glauben aufgrund des Verhaltens ihres Verwalters gehindert. sich darauf zu berufen, dass die tatsächliche Eigentümerstellung in dieser Weise hätte ermittelt werden können. Denn es lag ein vertrauenbegründendes Verhalten der Beklagten vor, zu dem sie sich in Widerspruch setzt, wenn sie sich nunmehr darauf beruft, dass der Kläger auf diese Weise von ihrer Eigentümerstellung hätte Kenntnis erlangen können. Denn dass die Pirelli RE dem Kläger gegenüber in entsprechender Weise aufgetre­ten war, ließ gerade einen Vertrauenstatbestand entstehen, der zu entsprechenden Nachforschungen gerade keinen Anlass mehr lieferte. Insofern ist die Beklagte gemäß § 242 BGB nach dem Grundsatz des venire contra factum proprium gehindert, sich dar­auf zu berufen, dass der Kläger anderweitig Kenntnis von der Eigentümerstellung der Beklagten hätte erlangen und damit den Prozess gegen die falsche Beklagte hätte ver­meiden können.

 

Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs sind nach §§ 249 ff. BGB zu ersetzen die Kosten des Rechtsanwalts in Höhe von 299,45 Euro, welche dem Kläger durch die Klage gegen die falsche Beklagte entstanden sind. Weiter sind zu ersetzen die Kosten in Höhe von 157,68 Eure, welche im Rahmen des Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen den Kläger im Rahmen dieses Verfahrens festgesetzt worden sind. Dagegen kann die Be­klagte auch nicht einwenden, dass der Mieterbund die im Kostenfestsetzungsbeschluss ausgewiesene Summe bezahlt habe und damit dem Kläger kein Schaden entstanden sei. Denn im Rahmen der für den Schadensersatz entwickelten Grundsätze der Vorteilsaus­gleichung handelt es sich bei der Leistung des Mieterbund um die Leistung eines Dritten, die auf den Schadensersatzanspruch des Geschädigten nicht anzurechnen ist, da mit dieser Leistung nur der Geschädigte, nicht aber auch der Schädiger begünstigt werden sollte. Die von einem Mieterverein im Rahmen ihrer Rechtschutzgewährung erbrachten Unterstützungsleistungen sollen gerade nicht der Entlastung des Vermieters dienen, son­dern alleine dem Mieter zugute kommen. Insofern ist der vorliegende Fall ähnlich dem vom Bundesarbeitsgericht am 24.08.1983 zum Az. 77 AZR 670/79 entschiedenen Fall, wo das Bundesarbeitsgericht festgestellt hat, dass die von einer Gewerkschaft im Rah­men ihrer Rechtschutzgewährung erbrachten Leistungen nicht zu Gunsten des Arbeitge­bers befreiend wirken.

 

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Zinsen auf die Rechtsanwaltskosten konnten seit Rechtshängigkeit verlangt werden, da die Rechtsanwaltskosten von Anfang an beantragt wurden, bezüglich der Kosten aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss konn­ten erst ab dem Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung Zinsen verlangt werden, da erst hier der Antrag rechtshängig wurde.

 

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Bei der Zuvielforderung des Klägers im Hinblick auf den Rückzahlungsanspruchs bezüglich Kaution und Guthaben


aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung handelt es sich um eine geringfügige Zu­vielforderung, durch die keine weiteren Kosten veranlasst wurden.

 

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

 

Der Streitwert wird auf 958,:50 Euro (503,34 Euro + 299,54 Euro + 157,68 Euro) festge­setzt.

 

 

Dr. Gärtner


Ausgefertigt:

 

 

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin der Geschäfts-         ,

stelle des Amtsgerichts